오피가이드 OPGA 공식홈페이지
가이드는 길잡이 또는 길라잡이로 알 수 없는 국가를 통하는 사람들이나 관심이 있는 장소를 통하는 관광객과 여행객들을 안내하는 오피가이드를 말한다. 대한민국에서는 영어 낱말 가이드(guide)라는 말도 많이 사용한다.
가이드 또는 길잡이(Guide)는 여행자들을 이끌고, 그 장소에 역사와 문화에 관하여 설명하는 직업으로서 일반 상식부터 역사적 진실과 여담 그리고 신화, 미신, 음식 등의 다양한 지식이 필요하다.
로컬 가이드는 현지에서 활동하는 관광 가이드를 말하며, 로컬 가이드가 꼭 그 나라 사람을 지칭하는 것은 아니며 현지에서 생활하는 자국민 또는 이민자 일 수 있다.
가이드는 케이지(cage) 또는 스킵(skip)이 수갱 내를 승강(昇降)할 때 회전하거나 흔들리는 것을 방지하고 그 주행을 안내하기 위하여 설치하는 장치로서 재질에 따라 나무 가이드, 레일 가이드, 로프 가이드로 분류하며 다음과 같이 장점이 있다.
① 목재 가이드 : 설치 및 수리가 간단하나 손상되기 쉽다.
② 레일 가이드(rail guide) 또는 H-beam 가이드 : 최근에는 H-beam을 조합하여 4각형으로 한 가이드가 많이 사용되며 견고하며 수명이 길다.
③ 로프 가이드(rope guide) : 케이지(cage) 진동이 있어 불리하나 반톤(bunton)이 불필요하고 수갱 측벽의 변형이 있어도 관계없으므로 심도가 얕은 수갱에서 유리하다.
가이드는 수갱(竪坑) 속을 케이지·스킵이 상하로 움직일 때 요동을 방지하거나, 사갱(斜抗)의 곡선부에서 광차의 주행을 안내하면서 그 탈선·전복을 방지하는 장치이다. 종류는 목제가이드·레일가이드·로프가이드 등이 있는데, 일반적으로 레일가이드가 많이 사용된다. 광산·탄광에서뿐만 아니라 기계의 운동 부분이 정확히 운동을 하도록 유도하는 안내장치도 가이드라고 한다.
가이드
1. 특정 지역에서 사냥이나 낚시를 하는 것에 익숙해, 사냥이나 낚시에 참여한 사람들을 에스코트하는 사람.
2. 낚싯대에 있는 고리나 메탈 소재의 링 중의 하나로, 그 사이에 낚싯줄을 통과시킨다. 스피닝과 캐스팅 낚싯대에서 링들이 낚싯대를 보조해주는 반면, 플라이 낚싯대에서는 낚싯줄을 좀더 낚싯대에 가깝게 잡아두기 위해 보통 작은 철사 고리들이 쓰인다. 흔히 스네이크 가이드(snake guide)라고 한다. 팁톱(tiptop) 참조.
가이드는 근대 등산의 발상지인 유럽 알프스에서 초등정시대에 많은 업적을 남긴 유명 등산가들 대부분이 가이드 출신이다. 프랑스, 스위스, 독일, 오스트리아, 이탈리아 등의 알프스 인접 산악국가에는 등산객의 기술적인 편의를 담당하는 가이드가 현존하고 있다. 가이드의 기술적인 지원을 얻어 등반하는 등산 형식을 가이드 등반(guided climbing)이라 한다.
안내자. 높은 산이나 험한 산을 첫 등반할 때는 가이드를 동반하는 경우가 많은데, 가이드 중에서 우수한 등반가가 많이 배출되고 있다.
[낚시] 릴 낚시에서 낚싯줄을 부드럽게 풀어 주기 위해 낚싯대에 달린 유도륜(誘導輪). 금속, 도자기, 플라스틱 제품 등이 있다.
가이드는 갱도 굴착시 키블을 올릴 때 그대로 올리면 옆으로 흔들려 갱내에 있는 지주와 맞닿는 위험이 있으므로 두 가닥으로 된 가이드 줄(Guide line)을 달아 놓는다.
안내하는 사람이나 사물을 말하지만 공해 용어로 쓰일 때는 크라이테리어에 기인하여 정해진 바람직한 환경량을 말함.
가이드 북(Guide book)은 특정 이벤트나 시설 등에 대한 안내와 설명을 담은 책이나 소책자를 말한다. 그 중에서도 특히 특정 지역에 대한 지리적 위치, 관광지, 여정을 자세하게 제공하는 여행자들을 위한 책을 말한다.
일반적으로, 전화 번호, 주소, 가격 등의 내용을 포함하고 호텔 및 기타 숙박 시설, 레스토랑 리뷰, 세부 사항과 지도를 포함시킨다. 가끔은 역사와 문화 정보도 제공한다. 어떤 책에는 여행 예산, 특정 관심사에 집중하여, 동성애 커플을 위한 책도 있다.
제작자의 느낀 점이 별로 서술되지 않고, 보다 자세한 정보를 제공한다는 점에서 기행문과는 다르다. 안내서와 가이드북은 서로 비슷하나, 대체로 가이드 북은 여행자를 위한 여행 관련 정보를 제공하는 데에 중점을 두지만 안내서는 내용에 관계없이 안내를 목적으로 하는 도서이기 때문에 더 넓은 의미로 볼 수 있다.
학습이나 제품의 정보 따위를 다룬 소개서입니다.
가이드 북을 통하여 부모님의 도움없이 제품을 쉽게 차근차근 만들어볼 수 있습니다. 아이 스스로 문제를 해결할 수 있도록 유도함으로써 학습효과도 높이고 성취감도 느낄 수 있도록 도와줍니다.
가이드 룰은 가이드와 같이 재료를 정확한 위치로 유도할 것을 목적으로한 것인데 특히 완성품에 긁힌 자국 등이 생기는 것을 피하기 위해 접촉 부분에 롤을 이용한 것을 가이드 롤이라고 한다. 가이드 롤의 재질이 너무 딱딱한 경우에는 오히려 상처를 내는 경우도 있고 또 재료의 소부(燒付)가 생기는 경우가 있으므로 선정과 관리에는 특히 주의를 요한다.
강재 압연에 있어 재료를 롤에 물릴 경우 정확하게 물리지 않으면 사고가 일어나거나 강재의 형상을 해치게 된다. 또한 재료가 롤에서 떠나는 경우에도 재료가 롤에 휘감기는 일이 있다. 이러한 현상을 방지하기 위해 롤의 가이드가 필요하고 유도 장치, 안내 장치, 가이드 장치 등으로도 불려 목적에 따라 여러 형상의 것이 있으며 주로 조강을 제조할 경우에 사용된다. 스트리퍼 가이드도 그 중의 하나이다. 그리고 조강의 연속 압연기에 있어 각 스탠드에서 다음 스탠드에 이르는 중간에 가이드를 설치해서 재료를 정확하게 유도함과 동시에 필요에 따라 어떤 스탠드에서 다음 스탠드에 재료가 진행하는 사이에 재료가 원하는 각도로 뒤틀려서 진행하도록 홈을 파 넣은 가이드 장치도 있다.
가이드 숍은 온라인 의류 업체가 운영하는 오프라인 매장으로, 고객들은 이곳에 들러 옷 크기나 디자인을 눈으로 직접 확인한 후 온라인 주문을 한다.
가이드 RNA은 크리스퍼-카스단백질 연관 유전체교정(유전자 가위)에 필수적인 상대적으로 짧은 단일 가닥의 RNA로, 유전체 교정을 위한 DNA의 표적위치의 인식을 유도하는 기능을 한다. 운동핵편모충류(Kinetoplastid)에서 미토콘드리아 전령 RNA로 유리딘 잔기의 탈, 부착을 유도하는 RNA 편집 과정에 관여하는 가이드 RNA도 있다.
크리스퍼 유전자 가위의 가이드 RNA는 DNA표적 염기서열을 포함하는 크리스퍼 RNA와 별도의 트랜스 활성 크리스퍼 RNA(tracrRNA)를 통칭한다. 실제 원핵생물의 면역체계에 작용하는 크리스퍼 시스템에서는 카스 단백질 복합체에 연결되는 크리스퍼 RNA(crRNA), 즉 타겟 인식 및 크리스퍼 RNA기본 구조(헤어핀 구조) 염기를 포함하는 하나의 단일 가닥 RNA 와 또 다른 단일 가닥 RNA인 트랜스 활성 단일 가닥 RNA(trans-activating crRNA)가 카스 단백질 복합체를 표적 DNA로 인도하고 표적 위치에서 DNA 절단 기능을 할 수 있도록 한다.
이러한 두 개의 단일 가닥으로 이루어진 크리스퍼 카스9 유전자 가위 시스템에서 두 개의 단일 가닥 RNA를 짧은 링커를 통해 이어 준 하나의 단일 가닥 RNA, 가이드 RNA 를 만들어 사용하였을 때도 동일한 유전자 가위 기능을 가짐을 확인하였고,1) 이후 크리스퍼-카스9 유전체 교정 시스템에서는 가이드 RNA가 중요한 구성 요소 중의 하나로 정립되었다.
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관측소
Observation Post.
특정 지역 내의 동향/특성 파악을 위해서 관측기기 따위를 설치해 관측하는 장소. 사람이 상주하면 유인관측소, 사람이 상주하지 않으면서 원격으로 관측하는 곳은 무인관측소라고 한다. 목적에 따라 기상, 우량, 수문, 지진, 지자기, 천문대 등 여러 종류로 나뉜다.
군사목적으로는 적의 동향을 살피기 위해 설치한다. 이런 관측소 설치는 보병 병과에게 아주 중요한 것으로, 야전에서 보병 부대간의 전초전은 서로의 관측소를 처치하고 자신의 관측소를 유지하기 위한 싸움이 되기도 한다.
Opening theme
오프닝을 줄여서 이르는 단어. 엔딩은 ED(EnDing theme)라고 한다.
OverPowered
게임 등에서 사기 소리를 들을 정도로 밸런스 붕괴를 일으키는 캐릭터에게 붙는 딱지.
캐릭터의 성장이나 강함이 재미와 연결되는 경우가 많은 작품에서 지나친 OPGA 캐릭터나 아이템의 등장은 게임의 재미와 밸런스를 해치는 요인이 된다. 특히 다른 유저와 경쟁하는 온라인 게임에서는 OPGA 캐릭터가 치명적인 문제로 작용하기도 한다.
리그 오브 레전드
리그 오브 레전드는 꾸준하게 크고 작은 패치가 이루어지기 때문에 매 패치마다 챔피언과 아이템은 물론 게임의 내부적인 요소까지도 추가, 변경, 삭제되면서 메타가 유동적으로 뒤바뀐다. 리그 오브 레전드에서는 이렇게 뒤바뀐 메타 속에서 그 메타를 주도하는 챔피언이나 빌드를 OPGA 로 일컫는다.
반대말은 고인이다.
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OPGA 챔피언
대처 불가능
많은 가짓 수의 챔피언과 아이템이 존재하므로 일반적인 후픽은 선픽을 더 이기기 쉽도록 공략할 방안을 마련할 수 있으나, 선픽된 챔피언이 대처가 불가능할 정도로 강력하다면 후픽의 의미가 퇴색된다. 이런 부류의 OPGA 챔피언들은 대개, 밴률 최상위권을 달성하면서도 밴이 되지 않으면 무조건 가져와야 하므로 픽률 또한 상위권 이상인 밴픽 등장률을 기록한다. 허나, 숙련도가 낮은 플레이어가 무리하게 선택하는 빈도 역시 덩달아 높아서, 같은 OPGA 챔피언이더라도 조작 난이도 혹은 운영 난이도가 높다면 밴픽률에 비해 승률이 그렇게까지 높진 않거나 오히려 매우 낮은 결과가 나온다. 과거 '심해 4대 챔피언'이 이를 잘 나타내기로 유명하다. 리워크나 리메이크를 비롯해 출시된지 얼마 되지 않아 밸런스 조정이 덜 이루어진 OPGA 챔피언은 이러한 성향을 띄는 경우가 굉장히 많고, 시간이 지남에 따라 고승률 반열에 등극하게 된다.
예시 : 루시안, 사미라, 아칼리, 아펠리오스, 이렐리아, 조이, 카밀, 판테온 등
대체 불가능
챔피언 고유의 능력이나 종합적인 성능이 타 챔피언의 것에 비해 압도적으로 뛰어나서 굳이 다른 챔피언을 선택할 이유가 없는 부류로, 정도가 심각해지면 상위호환과 하위호환 관계까지 번지기도 한다. 이런 특징을 가진 OPGA 챔피언들은 스킬 구성이나 스킬 판정 같은 자체적인 유틸성부터가 우월해서 단편적인 스킬 계수나 쿨타임을 아무리 하향시켜도 별 타격을 입지 않는 경우가 비일비재하다. 때문에 이러한 OPGA 챔피언들에게는 스킬 계수와 쿨타임을 비롯한 여러번의 하향 조정이 거쳐져, 끝내 기본 능력치 및 성장 능력치를 크게 하향시키거나 핵심 유틸리티를 일부 제거하는 방향의 패치를 받음으로써 밸런스를 조정하는 경향이 많다.
예시 : 사미라, 세트, 쓰레쉬, 아칼리, 아트록스, 아펠리오스, 오른, 카밀, 판테온 등
범용성
아무리 좋은 성능의 챔피언이라도 그 역할이 한정적이거나 한계치가 분명하게 있다면 돌파구는 분명히 존재한다. 그러나, 어떻게 써먹어도 그 성능을 뚜렷하게 발휘하는 OPGA 챔피언들이 있다. 이들은 다재다능한 자체 성능 덕분에 피아 조합을 가리지 않거나, 상황에 따라 유리한 빌드를 성능 누수도 없이 수월하게 섞는 등 그야말로 팔방미인이 따로 없다. 특히, 아무리 하향시켜도 다양한 빌드로 메타에 적응하면서 꾸준히 살아남는건 가히 압권이다. 높은 범용성의 연장선으로, 과거에 몇몇 암살자 챔피언들은 방어 아이템만 둘둘 두르고도 살상력, 기동력, 생존력을 모두 누릴 수 있는 빌드가 유행하기도 했었다.
예시 : 루시안, 사일러스, 쓰레쉬, 아칼리, 아트록스, 이즈리얼, 카밀, 카이사, 판테온 등
인게임 영향력
상대방과 반강제적으로 유의미한 격차를 벌릴 수 있는 부류로, 속칭 '팀운 망겜'이라며 탄식하기 이전에 플레이어 전원에게 영향력을 행사하여 게임을 폭파시키거나 보좌한다. 매우 빠른 라인 클리어/정글링 속도와 기동력을 통한 갱킹, 로밍, 카운터 정글링, 잘라먹기에 능하거나, 글로벌 이동 스킬을 통해 순간적인 인원 차이로 찍어누르거나, 고유 능력 덕분에 재화 이상의 가치를 제공할 수 있는 등 인게임적 요소를 극한까지 이용할 수 있는 챔피언들이다. 다만, 이들과 동일하거나 유사한 능력을 가졌어도 살상력이나 제압력이 부족하거나 초반이 약하다면 OPGA 챔피언은 물론, 대세 챔피언에 속하기에도 버거워진다.
예시 : 니달리, 쉔, 엘리스, 오른, 트위스티드 페이트, 판테온 등
개발진의 실수
개발진 측에서 과도하게 상향 패치를 했다거나 버그성 플레이로 인해 말도 안되게 강력해진 경우로, 출시되자마자 엄청난 성적을 뽑아내는 일부 신규 챔피언이나 리워크 및 리메이크 챔피언 또한 당연히 이 부류로 볼 수 있다. 이런 부류의 OPGA 챔피언들은 얼마 지나지 않아 하향 조정이나 버그 픽스가 이루어지기 때문에 픽률이 급격히 오르는 현상이 나타나기도 하며, 사태가 심각한 경우에는 신규 패치 이전까지 글로벌 밴이 되기도 한다. 여담으로, 리븐의 'Q스킬 평타 캔슬'은 버그성 플레이를 테크닉으로 인정받은 유일한 경우이며, 렝가와 르블랑은 리워크가 롤백되기도 했다.
예시 : 갈리오, 렝가, 르블랑, 사미라, 신 짜오, 알리스타, 자크, 진 등
빌드 시너지
OPGA 빌드와 잘 어울리는 챔피언은 덩달아 OPGA 챔피언되기도 한다. 다만, 이러한 유형의 OPGA 챔피언들은 OPGA 빌드에 대한 의존도가 매우 높아서, OPGA 빌드 이외의 빌드를 선택하거나, OPGA 빌드가 하향 내지 삭제되면 픽률과 승률이 급격하게 내려간다. OPGA 빌드와 어울리지 않거나 OPGA 빌드에 취약한 일부 챔피언들은 아예 사장되어 픽률도 낮고 승률도 낮은 기현상이 나타날 정도로, 빌드는 OPGA 챔피언에게 있어서 상당히 중요한 요소다.
예시 : 죽음불꽃 손아귀 + (구)이블린, 야생의 섬광 + 마스터 이, 무한의 대검 + 야스오, 도벽 + 주문도둑의 검 + 카르마, 무라마나 + 대천사의 포옹 + 이즈리얼, 선혈포식자 + 아트록스, 올라프, 쇼진의 창 + 잭스 등
OPGA 빌드
2012 시즌
황금의 심장
삼위일체
리치베인
레비아탄 갑옷
2013 시즌
칠흑의 양날 도끼
죽음불꽃 손아귀
워모그의 갑옷 - 이때 당시를 잘 나타내었던 말이 바로 워모그 오브 레전드.
야생의 섬광
도마뱀 장로의 영혼
룬 방벽
2014 시즌
몰락한 왕의 검
죽음불꽃 손아귀
야생의 섬광 - 일명 섬광 오브 레전드. 결국 15시즌 정글탬 개편과 함께 삭제.
2015 시즌
척후병의 사브르
굶주린 히드라, 거대한 히드라 - 이때 당시에는 히드라 계열 아이템을 공짜로 바꿀 수 있었다. 그로 인해 범용성이 미쳐 날뛰게 된 것.
광휘의 검 + 스테락의 도전
경비대의 길잡이
마법 부여: 룬 글레이브 - 본격 AP 정글러가 가라고 만든 아이템인데 난데없이 미드 이즈리얼이 가져가서 한동안 미드 AP 룬글레이브 이즈리얼이 메타를 지배했었다.
마법 부여: 잿불거인
마법부여: 포식자 → 마법부여: 배부른 포식자
2016 시즌
드락사르의 황혼검
굶주린 히드라, 거대한 히드라
구인수의 격노검
광휘의 검 + 스테락의 도전
추격자의 나이프
천둥군주의 호령
2017 시즌
덤불 조끼
드락사르의 황혼검
몰락한 왕의 검
불타는 향로 - 통칭 향로 오브 레전드. 향로충, 혜지라는 말이 탄생된 배경이자 메타까지 송두리째 바꿔놓은 역대 최악의 OPGA 아이템 중 하나.
추격자의 나이프
고대유물 방패 → 천상의 눈
천둥군주의 호령
2018 시즌
초시계 - 이때 당시에는 영감 룬의 완벽한 타이밍의 성능이 매우 강력해서 너도 나도 시작하자마자 공짜 초시계를 들고가서 6분대부터 무적을 남발하는 띵띵띵띵띵띵 바람에 초시계 오브 레전드라는 말도 탄생했다. 참혹한 그 당시 현장을 직접 보도록 하자.
구인수의 격노검
광휘의 검 + 스테락의 도전
지휘관의 깃발 - 일명 지휘관 오브 레전드. 결국 삭제되었다.
정복자
도벽
2019 시즌
초시계
주문도둑의 검 → 얼음의 눈
쇼진의 창
핏빛 칼날
정복자
여진
도벽
도벽 + 주문도둑의 검 → 얼음의 눈
2020 시즌
초시계
주문도둑의 검
그림자 검
몰락한 왕의 검
죽음의 무도
마법 부여: 룬의 메아리
2021 시즌
프리시즌
월식
태양불꽃 방패
정규시즌
선혈포식자
스테락의 도전
징수의 총
크라켄 학살자
신성한 파괴자
마법사의 최후
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포켓몬스터
포켓몬스터는 랭크 배틀이 존재하는 대전 게임이다. 초전설 포켓몬, 환상의 포켓몬을 제외한 모든 포켓몬이 배틀에 참가할 수 있으며, 이 중에서 주도적으로 대전 환경을 정립시킬 정도의 영향력이 있는 포켓몬과 그 환경 아래에서 활약하는 포켓몬 등을 통틀어 사기 포켓몬으로 부른다. 반대 개념으로는 성능 자체가 떨어지기도 하지만 환경에 부적합해 채용률이 낮은 경우를 포함하는 대우가 안 좋은 포켓몬이 있다.
턴제 배틀 게임은 역사가 긴 장르이므로, 여기에서 활약하는 캐릭터의 조건도 이미 어느 정도 정립되어 있다. 대표적인 사례는 다음과 같다.
전반적인 능력치가 우수한 경우
메가보만다는 빠르고 강한데 내구력도 우수하고 회복기와 버프기가 있다.
대미지가 엄청나게 강한 경우
카푸나비나는 높은 특공으로 고화력의 자속 기술을 사용하며, 등장하면서 설치되는 사이코필드 때문에 위력이 더 올라간다.
선공권을 확보할 수 있는 경우
파이어로는 우선도 +1이 붙는 자속 고화력기 선공 브레이브버드 하나만으로 메타의 정점에 올랐다.
뭘 할지 읽을 수 없는 경우
개굴닌자는 모든 기술에 자속 보정이 붙는 고스피드 어태커로, 물리/특수 모두 가능하며 타입별 Z기술과 변화기를 자유자재로 사용한다.
이상은 기초적인 예시이며, 포켓몬이라는 게임만의 특징과 이로 인해 형성되는 메타에 영향을 받는 경우나 설계가 특이한 포켓몬을 포함하면 사기 포켓몬이라는 것은 이보다 훨씬 넓은 개념이 된다.
포켓몬스터와 턴제 게임이라는 장르를 넘어, 온라인 대전 게임에서 강캐와 약캐가 있는 것 자체는 매우 자연스러운 현상이다. 그러나 포켓몬스터 시리즈는 특히 직접적인 밸런스 패치가 매우 드문 게임이다. 버그의 수정을 제외하면 현재까지 다음 게임이 출시되기 이전에 성능이 직접적으로 조정된 포켓몬은 없으며, 이는 곧 898마리에 달하는 포켓몬 중에서도 특별히 우수한 몇몇 포켓몬이 주도하는 질서가 수 년 동안 바뀌지 않는다는 것을 의미한다. 다양한 플레이어의 연구와 경험에 따라 탑 티어 포켓몬의 대항마가 등장하고 등장한 적 없는 새로운 포켓몬이 발굴될 여지가 있지만, 결국 메타가 전반적으로 뒤집히는 일은 없다. 포켓몬스터 팬들은 현재 따라큐가 3년 넘게 군림하는 모습을 보고 있다. 10년을 군림한 한모씨도 있는데 뭐
이들의 존재는 결국 반복되는 미러전과 획일화된 게임 양상을 낳는다. 그만 보고 싶지만 나도 쓰고 상대도 쓰고 내일도 나올 게 뻔한 존재가 사기 포켓몬인 것이다. 결국 대전에서 쓰이는 포켓몬만 쓰이고 파티의 고착화가 갈수록 심각해지자, 8세대에서는 이전 세대에도 스페셜 룰에 가끔 적용되었던 상위 포켓몬 금지룰이 레이팅 룰에 정식으로 적용하여 사기 포켓몬 억제를 위한 초강수를 두었다. 이 룰이 계속해서 유지가 될지, 왕관의 설원 발매 후 복귀하는 사기 포켓몬들은 어떻게 될 것인지, 쭉 유지될 경우 처음으로 금지가 된 사기 포켓몬들은 차후 풀려날 수 있을 것이지는 미지수.
마인크래프트 에서 사용되는 용어
마인크래프트의 경우 운영자 권한이라는 뜻으로, Operator(운영자) 혹은 Over Power의 약자로 사용된다.
강제규 감독의 1999년작 영화 쉬리에 등장하는 가공의 정부 기관
영화 쉬리에 나오는 대한민국 정부 산하의 가상의 정보 기관. 소설판에서는 Ocean Park라는 식품냉장 관련 업체로 위장하여 북한의 최고 정예로 이루어진 특수 8군단의 동태를 살피는 중이라는 설정을 가지고 있다. 물론 원작 격인 영화판에서는 그런 설정따윈 없다. 메이킹 필름에 따르면 위장회사로 근무하는 내용도 촬영은 했다는데 사족이라고 생각해서 통편집 했다고 한다.
극중 북한 특수 8군단 공작원에 의해 거의 스톰 트루퍼 급으로 도륙이 나는데, 정작 공작원들은 한 명도 살해하지 못한다. 대부분의 공작원들은 후반부에 등장하는 707 특임대나 경찰특공대에 의해 사살당했다.
한석규가 연기한 주인공 유중원 등 707특임대와 같은 특수부대 출신들인 정예 인적자원들로 구성되었을 것 같음에도, 어째 작중에선 영 좋지 않은 취급이다.
중반부에는 특수 8군단 일당이 탈취한 10개의 CTX 중 하나가 잠실 골드타워라는 빌딩에 설치되었다는 정보를 입수하고 그곳으로 급파되어 건물 내부를 수색하지만 폭탄을 발견한 순간 점화되어 건물이 폭발하며 대원들이 대량으로 사망한다. 몇몇은 건물이 폭발하며 불이 붙은 채 밖으로 튕겨져 나가 아래에 주차된 차량 위로 떨어졌다가 그 차량 위로 떨어진 잔해에 의해 샌드위치처럼 깔리기도 했다.
후반부 무렵에는 이장길의 지휘 하에 이명현의 수족관에서 매복해 대기하는 것으로 등장. 이장길이 박무영의 총에 맞음과 동시에 이명현의 수족관에 난입해 박무영과 총격전을 벌이지만 10여명이 넘는 대원이 사살당하고 만다.
이후 OPGA 대원들은 도주한 박무영과 이명현을 뒤따라가 비밀 탈출구로 통하는 문을 발견하고 그 안으로 진입하는데, 그 곳에는 박무영이 설치한 사제 폭탄이 있었고 결국 폭발에 휩쓸려 수색원 절반이 폭사했다.
중간에 지원 병력이라는 설정으로 카메오로 등장한 한국 특수부대보다도 더 많이 사살당했는데 삽시간 안에 다수가 죽어 나간다.
Operator
공군에서 상황 근무를 이렇게 부른다. 줄여서 OPGA . 상황 근무자는 OPGA 근무자라고도 한다. 기업 전산실, 서버실 등에서 전산 장비를 감시하는 직종도 마찬가지로 줄여서 OPGA 근무자, OPGA 근무직이라고 부른다.
오피스텔, 오피방의 약칭
오피스텔(Officetel)을 줄여서 오피라 부른다.
성매매 장소인 오피방의 약칭이기도 한다. 그런데 이 줄임말을 표기 편의성을 위해 다시 발음이 비슷한 알파벳으로 전용하는 과정에서 원 단어에는 없는 "P"가 들어와 버렸다.
Original Poster
해외 포럼이나 사이트등에서 어떤 글을 작성한 글쓴이를 지칭하는 단어.
사실 Original Poster라는건 어떤 컨텐츠(대개는 밈)를 최초로 만들거나 게시한 사람을 말하는데 밈을 제외하고는 일반적으로 올라오는 질문글 같은 다른 글을 기재하면 그 글을 쓴 사람이 OPGA 가 되기때문에 일반적으로 글쓴이를 OPGA 라고 부른다.
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화성 탐사선 오퍼튜니티의 애칭
나사에서 부르는 애칭이라고 한다. 이쪽은 Oppy
오피스텔
개요
오피스와 호텔을 합친 형태의 건축물이다. 일을 하면서 거주도 할 수 있게 만든 집의 일종이다.
국내 주택법 "1조의2"에서 '"준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.'로 규정되어 있으며, 대통령령인 주택법 시행령에서 "제2조의2(준주택의 범위와 종류) 법 제2조제1호의2에 따른 준주택의 범위와 종류는 다음 각 호와 같다. 4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목에 따른 오피스텔"이라 정하여 대놓고 오피스텔이라는 용어를 사용 중이다.
그리고 국내 건축법상 오피스텔이란 업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준( 오피스텔 건축기준)에 적합한 것을 말한다.
용어 번역의 어려움
오피스텔이라는 말의 시작은 콩글리시스럽게 사무실을 뜻하는 office에다가 주거시설을 의미하는 tel을 붙인 것임을 누구나 알 수 있는데, 콩글리시로 규정하기에 손색이 없는 단어인 건 맞지만, 그렇다고 이게 기존에 외국에 있는 것을 옮기면서 멋대로 용어를 바꾼 것은 아니다. 오피스텔은 상업 지역에 공동주택 건설을 못하게 하는 한국 특유의 규제를 회피하기 위해 1985년 최초로 선보인 형태의 건축물이며, 외형보다는 관련 법규에 기반한 분류이다. 형태적으로 유사한 외국의 건물이야 차고 넘치지만 그걸 갖다 쓰면 결국 외형만 전달하는 반쪽짜리 번역이 될 뿐이다.
영어의 경우 번역어로 흔히 제시되는게 studio (apartment)나 bachelor 등인데, 이쪽은 각종 주거시설을 한 공간(studio)에 우겨넣은 1~2인용 소형 아파트를 통칭해서 부르는 말인 반면(즉 원룸), 오피스텔은 법적 분류이기에 방이 3개 이상 있는 곳도 거주와 사무 용도 둘 다 활용 가능한 준주택으로 지어졌으면 법적 분류는 오피스텔이다. 극단적으로는 롯데월드타워의 시그니엘 레지던스 또한 오피스텔로 지어졌다. 만약 이런 곳들을 스튜디오라고 부르면 외국인들은 제대로 이해하지 못할 것이다.
풀옵션에 관해서도 마찬가지인데, 이쪽도 'serviced apartment' 또는 'furnished apartment'라고 별도의 용어가 있으나, 이 역시 해당 조건에 한정적인 분류에 불과하다. 오피스텔은 풀옵션 제공을 하지 않아도 오피스텔이고, 원투룸이 아닌 이상 풀옵션 제공 비율은 매우 낮아지기 때문에 직역어로는 쓸 수가 없다. 옵션이 없는 오피스텔을 보고 서비스 아파트라고 하면 역시 제대로 이해하지 못할 것이다.
이제는 오피스텔 자체가 외국 언론에도 등장할 정도로 정착한 용어이기도 하므로, 오피스텔을 굳이 콩글리시라고 일축하며 사용을 지양할 이유는 없을 것이다. 세계화의 영향으로 한국에 비즈니스차 갔다 와봤거나 한류 드라마를 시청한 일부 외국인들은 그냥 Officetel이라고 하면 "아, 한국에 있는 그거요?" 하면서 그냥 알아듣기도 한다. 영어 위키백과에서도 대놓고 officetel로 항목이 등록되어 있다. 다만 첫줄부터 In South Korea란 말로 시작하여 한국 고유의 개념임을 명확히 하고 있다. 즉 한국 특유의 주거 형식을 지칭하는 신조어라고 생각하면 굳이 사용을 지양할 필요도 없다.
일본에서는 비슷하게 원룸맨션(ワンルームマンション)이란 게 있다. 그러나 영어의 studio가 오피스텔의 번역어로 부적절한것과 마찬가지로, 엄밀히 따지면 1인가구 대상 분양 맨션을 뜻하는 원룸 맨션이라는 단어를 오피스텔의 번역어로 쓰긴 적절하지 않다.
역사
한국 최초의 오피스텔의 효시는 성지건설이 1985년 분양한 마포 성지빌딩이며#, 이 이후 서울특별시 같은 대도시 지역, 경기도 수원시, 성남시, 고양시 중심부와 같이 땅값이 높은 업무지구의 주택공급을 위해 건설사들이 오피스텔을 많이 짓게 되었다. 서울특별시에서는 종로구와 중구, 강남구, 서초구, 영등포구 등 대규모 업무지구가 형성되어 있는 자치구에 많다.
2004년 이전의 경우 아파트와 거의 유사하여 주택법이나 청약관련 규정을 피하기위한 편법분양으로 많이 사용되었기에 대형 오피스텔이 많았다. 하지만 바닥난방(50평방미터 이하만 허용) 및 욕조 설치 규제가 시작되면서 소형으로만 분양이 가능하게 되었다. 규제 이전에 분양한 마지막 오피스텔은 창원에 있는 더시티세븐자이이다.
수년간에 걸쳐서 규제가 서서히 완화가 되어 2010년 이후 전용면적 85㎡ 미만의 오피스텔까지 주거용 오피스텔로 분류되어 욕조설치와 바닥난방이 허용되었다. 이후 오피스텔 시장에 다시 아파텔이라고 하는 분류의 84㎡ 오피스텔이 공급되고 있다. 이러한 오피스텔은 사실상 25평형(전용 59㎡) 아파트와 실 사용면적이 유사하여 아파트의 대체재가 될 수 있기 때문에 건설사에서 아파텔이라는 용어로 마케팅을 하고 있다. 건설사 입장에서는 분양가 상한제 규제를 피할 수 있어 수익을 극대화 할 수 있고, 수요자들은 청약 및 대출 관련 규제를 회피할 수 있기 때문이다. 현재 주거용 오피스텔 시장은 원투룸형의 소형 오피스텔과 바닥 난방이 허용되는 최대크기인 85평방미터에 근접한 아파트 대체용의 아파텔로 양분화 되어 있다.
오피스텔은 관련 건축 규제가 수시로 바뀌고 있으며 자세한 사항은 오피스텔 건축기준 에서 볼 수 있다.
오피스텔의 법적 지위
오피스텔은 준주택이라는 특성 상 세법, 공법 등 각종 법규별로 주택이 될 경우도 있고 업무시설이 될 경우도 있다.
세법상으로는 기본적으로 오피스텔은 공부(등기부등본)상 업무시설이기 때문에 업무 시설에 대한 세금이 부과된다. 그러나 대한민국 세법상에서는 세금은 공부를 기준으로 판단하는게 아니라 실질을 기준으로 판단하기 때문에 오피스텔이 업무용으로 사용되었다면 업무시설에 대한 세율이 적용되고, 주택용으로 사용되었다면 주택과 같은 세금이 적용된다.
오피스텔 취득 시점에는 소유자가 오피스텔을 어떻게 사용할지 판단할 방법이 없다. 따라서 오피스텔을 취득하는 경우, 주거용과 업무용을 막론하고 공부상 기준을 따라 취득세율은 일률 4%가 적용된다.
한편 오피스텔의 취득 이후에 발생하는 세금인 재산세, 종부세, 양도세 등에 대해서는 세무서에서 소유자가 오피스텔을 어떻게 사용하고 있는지에 따라 업무시설에 대한 세금을 부과할 것인지, 주택으로 보아 주택에 대한 세금을 부과할 것인지를 결정한다. 기본적으로는 업무시설에 대한 세금을 부과하고 있으나 소유주나 세입자가 오피스텔에 전입신고를 하면 주택으로 사용하고 있는 것이기 때문에 주거용 오피스텔로 간주하고 주택과 같은 세금이 적용된다. 이 경우 양도세 등을 계산할때의 주택수에도 오피스텔이 산입되게 되어 오피스텔 임대인들이 세입자의 전입신고를 꺼리는 요인이 되고 있다. 또한 주택분에 대한 재산세가 부과되고 있는 오피스텔은 종합부동산세 계산시에도 산입되게 된다.
한편 주택청약과 관련해서는 공부(등기부등본)상 주택만을 주택수에 산입한다. 오피스텔은 건축법 시행령에서 업무시설( 오피스텔)로 분류되기 때문에 등기부등본상에 업무시설로 등재가 되며, 오피스텔이 주거용으로 사용되고 있으며 주택분 재산세를 내고 있더라도 주택청약시에는 주택수에 산입이 되지 않는다. 오피스텔 수십 채를 가진 소유자도, 다른 주택이 없다면 주택청약시에는 무주택자 자격을 인정받을 수 있는 것이다.
또한 각종 대출과 같은 권리관계에 있어서도 실질적인 이용상황이 아니라 공부(등기부등본)가 우선이 된다. 오피스텔은 공부상 주택이 아니기 때문에 주택담보대출 상품을 이용할 수 없으며, 별도의 오피스텔 담보대출 상품이나 비주택 부동산 담보대출 상품 등을 이용하게 된다. 2021년 현재 주택담보대출 상품의 경우에는 지역별, 금액대별로 LTV 규제가 적용되고 있어, 투기과열지역에 위치한 주택의 경우 시세의 40%까지밖에 대출이 진행되지 않고 있으나, 오피스텔은 이러한 규제가 적용되지 않기 때문에 일반적으로 70%까지는 대출이 진행되고 있어 오히려 규제의 사각지대에 위치하고 있다.
한편, 오피스텔에 전세로 들어갈 경우에는 전세자금대출의 경우 건축물 자체를 담보로 잡는것이 아니라 전세보증금을 기반으로 한 보증상품을 가지고 진행되는 대출상품이기 때문에 전입신고가 가능한 주거용 오피스텔의 경우 일반적인 주택과 전세자금대출 취급에 있어서 큰 차이가 나지 않는다.
소형 오피스텔
현재 시장에 가장 많이 공급된 오피스텔은 전용면적 50㎡ 이하의 소형 오피스텔이다. 참여정부 시기 오피스텔 투기 붐이 일자 오피스텔 규제책을 하면서 전용면적 50㎡ 이하 면적에만 바닥난방을 허용하여 오피스텔이 주로 1~2룸 형태로 공급되었기 때문이다. 이러한 소형 오피스텔은 주로 생활이 편리한 도심지의 역세권 등에 한 동 건물 형태로 공급이 되며, 1~2인가구 거주자가 많고, 업무 용도로도 쓰이는 비율 또한 높은 편이다.
특징
소규모 사무실을 내면서 같이 기거할 목적으로 사람들이 많이 찾는다. 또한 학교나 직장으로 통근/통학을 위해 자취할 목적으로도 많이 입주하는 편이다. 다만 순수 자취의 목적만으로 지내기에는 월세가 다소 높은 편이다. 보통 오피스텔에는 1층과 지하 1층에는 편의시설 등이 들어가고, 2~3층에는 치과, 내과 등 작은 개인 병원들이 주로 입주한다. 주거/사무용도로 사용하는 층수는 주로 4층 이상을 사용한다.
소형 오피스텔은 1인가구 대상 상품이기 때문에 대부분 풀옵션이다. 풀옵션이라 함은 일반적으로 냉장고, 에어컨, 세탁기, 주방과 같은 기본적인 가전 제품과 옷장, 탁자 등과 같은 가구가 기본적으로 들어있다는 뜻. 그렇기에 오피스텔에 입주할 때는 입주금이 그렇게 많이 들지 않으며, 다른 곳으로 이사를 가더라도 옮길 것이 많지 않아 이사 비용이 많이 들지는 않는다. 하지만 근래 수도권의 임대사업자들은 임대 목적으로 내놓은 물건에 대부분 풀옵션을 추가하는 추세이기 때문에 현 시점에서는 오피스텔만의 장점이라 볼 순 없다.
소형 오피스텔은 매매나 전세가 가능하긴 하지만, 주로 월세로 나간다. 보증금은 1,000만원에서 2,000만원 정도고, 월세는 서울특별시 종로구 쪽에 있는 오피스텔들을 기준으로 최소 60만원에서 최대 150만원 정도. 20대 청년도 아르바이트 한달 꼬박 숨만 쉬고 일하면 월세 정도는 낼 수 있다. 하지만 이렇게까지 비싼 오피스텔에 경제력 없는 젊은이가 들어가는 일은 거의 없으며, 대부분은 금수저이거나 전문직에 종사하는 사람들인 경우가 많다. 대부분은 아니고 일반적인 오피스텔을 보면 회사원, 배달부, 3인 이상의 가족등 꽤나 다양한 직업군과 구성원이 섞여 있는 경우를 쉽게 볼수있다. 원룸과 하숙이 경쟁력을 가지는 이유.
보통 전월세로 들어갈 경우, 전입이 불가능한 경우가 있다. 이유는 업무용으로 분양받은 오피스텔에 집주인이 일반임대사업자를 냈다면 10년간 의무 임대를 하는 조건으로 집주인이 건물가액의 10%를 부가세 환급으로 되돌려 받을 수 있는데, 일반임대사업자는 업무용으로 적용되어 사무실이나 상가로만 사용해야 하기 때문이다. 전입신고를 하게 되면 자동적으로 주거용 오피스텔이 되어 부가세를 내야한다. 게다가 업무용 오피스텔은 사무실 취급이므로 세금 계산시 주택수에 산입되지 않는데 세입자가 전입신고를 하게 되면 세법상 주택이 되기 때문에 집주인은 다주택자가 되어 각종 불이익을 받게 된다. 하지만 전입신고를 하지 않으면 전세 보증금을 지키기 위한 대항력을 얻기 위해 전세권 등기 같은 번거로운 절차를 거쳐야하기 때문에 이러한 물건들은 월세로 거래되는 경우가 많다. 전세 오피스텔을 빌리려는 예비 임차인은 가급적 전입이 가능한 물건을 고르는 것이 편하다.
윗 문단에 대한 약간의 보충설명 : 임대업자가 오피스텔을 분양받고 일반임대사업자를 낼 경우 10년간 업무용으로만 임대하는 조건으로 10% 부가세를 환급받는다. 따라서 준공 후 10년이 넘은 오피스텔은 전입신고가 가능하다. 이런 물건을 찾는 경우 주변 부동산에 문의하는 것이 제일 좋다. 만약 본인이 오피스텔을 임대했는데 잘 모르고 전입신고를 해버렸다? 요즘 전산은 전부 연결되어 있기 때문에, 이 경우 주거용으로 판단되어 주인이 부가세를 토해내야 한다. 이걸로 끝이면 좋겠지만, 그럼 주인은 자신이 손해를 볼 수는 없기 때문에 임차인에게 민사소송을 건다. 게다가 주인이 만약 여러채를 임대하는 전문임대업자라면 전체 부가세 추징분 두드려맞은 금액에 대해 민사소송을 걸 것이다. 부가세가 전부가 아니다. 주인이 1가구 1주택자였는데 세입자가 전입신고를 해서 1가구 2주택자가 된 상황이면 상황에 따라서는 수억 원의 세금 손해가 발생한다. 따라서 오피스텔을 구한다면 보증금이 낮아서 떼여도 큰 손해가 없는 곳을 찾거나, 10년이 넘어서 주거용으로 전입신고 가능한 물건을 찾거나, 이도저도 아니라면 주인과 협의하여 전세금 보증보험 가입 또는 전세권 설정 가능한 물건을 찾아야 할 것이다.
소형 오피스텔은 복도 등으로 빠지는 공간이 많아 전용률이 낮다. 60퍼센트를 넘는 경우가 거의 존재하지 않는다. 또한 아파트는 전용면적+공용면적=공급면적을 기준으로 거래가 되나, 오피스텔은 전용면적+공용면적+기타공용면적=계약면적으로 분양을 하기 때문에 겉으로 표시된 평수가 40평이라도 전용면적이 20평 이하인 경우도 비일비재하다. 다만 최근에는 오피스텔을 전용면적 단위로 거래하는 관행이 점차 정착하고 있다.
또한 용적률이 높기 때문에 재건축을 기대하기 힘들다. 그런데 처음으로 강남에서 오피스텔 재건축 사례가 나왔다. 사선제한 때문에 기존 용적율이 500%였는데 사선제한이 풀리고 공개공지 조성에 따른 인센티브가 적용돼 용적률을 930%까지 높인 데다가, 지하철 2호선·신분당선 강남역과 가까운 입지 여건 덕분이었다.
아파트 월세/전세가 너무 비싼 경우는 4인가족 이상이 소형 오피스텔을 얻어서 주거용으로 머무는 경우가 있다. 물론 삶의 질은 보장되지 않는 편이며, 다음 거주 아파트를 구할 때까지의 임시 땜빵인 경우가 많다. 이 경우는 오피스텔 월세가 너무 비싸서 저축이 아예 불가능한 수준이므로 한시바삐 나갈 날을 기다리게 된다. 물론 전세는 보증금이 싸므로 그런 걱정은 안해도 된다.
짓는 과정이 복잡하여 공급이 상대적으로 더딘 아파트와 달리 소형 오피스텔은 작은 땅으로도 지을 수 있기 때문에 공급이 수월해서 다시 매매하는 경우 보통 분양가격이 크게 변하지 않는다. 물론 소형 오피스텔도 입지에 따라 가격이 오르는 곳은 오른다. 그런 데가 드물지만... 또한 이런 특징 때문에 재판매시 제값을 받기 힘드므로 소형 오피스텔은 투자대상에서 꽤 하위권에 위치한 편이다. 감가상각이 좋지 않기 때문에 장기보유로 이득보는 경우는 드물며 대부분은 짧은 기간에 월세를 잘 받아서 원금에서 약간 이득본 다음에 빠르게 파는 경우가 많다.
세종특별자치시 같은 경우는 행정복합도시 구역 내에 아예 원룸이나 다세대주택 건축을 막아버려서 선택지가 오로지 아파트와 오피스텔 뿐인 특수한 경우다. 그래서 세종시 거주자일 경우 양자택일이 강제되기에 보통은 오피스텔을 고르게 된다. 세종시의 오피스텔 매물이 다른 시에 비해 꽤 많은 이유.
그런데 아파트든 오피스텔이든 서민 입장에서는 굉장히 힘든 선택지이기 때문에 세종시 도시계획 자체가 실패한 게 아니냐는 말이 나오고 있다.
단점
환기/통풍이 잘 안 된다 : 상당히 큰 단점. 오피스텔에 장기거주한 사람들이 한 번씩은 하는 말로 오피스텔은 여름에 덥다는 이야기가 있다. 오피스텔의 구조상 베란다를 잘 터 주지도 못하고 건축요건이 아파트에 비해 널널하기 때문에 일부러 통풍을 고려하는 경우도 적다. 그 때문에 오피스텔 건물의 사주기둥에 딱 붙어있는 입지의 방일 경우 극악한 요건에 시달리기 십상이다.
더욱이 효율만을 추구해서 빌트인을 우겨넣는데 집중했기에 환기통풍에 대한 고려라고 해봤자 고작해야 큰 창을 여닫기 쉽게하는 수준이다. 이런 꼴이니 여름에 환기/통풍이 잘 안되어서 자연스럽게 더워질 수밖에... 오피스텔 특유의 열대야 더위를 해결하기 위해서 벽걸이 에어컨이 달려있긴 하지만 에어컨만으로는 감당할 수 없는 습기 및 지속적인 더위는 오피스텔에 살아본 사람만이 알 수 있다. 에어컨을 끄는 순간 불가마 시작 뿐만 아니라 베란다가 없기 때문에 겨울에 춥다는 단점도 형제처럼 딸려온다. 쾌적함을 바라는건 무리.
관리비가 비싸다 : 일반(업무)용 오피스텔의 경우, 관리비가 일반 아파트에 비해 상당히 비싸다. 일반적으로 오피스텔의 관리비는 전용면적(계약면적 아님 주의) 평당 최소 2만원내외(2020년기준) 로 보는 편이며, 여기에다가 전기수도세가 별도로 나간다. 오피스텔의 월세가 일반 아파트보다 싼 경우가 많지만 평생거주용으로는 쉽게 고려할 수 없는 가장 큰 이유. 동일 평수일 경우 최소 8~10만원은 더 관리비가 나가기 때문에 장기거주는 쉽지 않다. 오피스텔의 관리비가 비싼 근본적인 이유는 건물용적을 나눠서 입주자들이 n분의 1로 내는 제도이기 때문이다. 아파트의 경우 많은 세대가 살고 있으므로 상대적으로 관리비의 부담이 적어지지만 오피스텔에 사는 인원은 한정되어 있기 때문. 뿐만 아니라 소형 오피스텔의 경우 대다수가 경비원이 없으므로 보안 측면에서 취약하다. 관리비가 평당 2만원에 육박하다보니 (평당 1만원인 소수의 옛날 오피스텔도 아직 존재는 하지만), 아파트와 다름없는 10만원대 관리비를 납부할 수 있다. 혹은 투룸or 투룸+복층형의 경우 16~20만원에 육박한다.
게다가 관리비와 전기/수도세가 따로 나오는 경우가 대부분이므로, 월세+관리비+전기/수도세가 합쳐져서 도리어 일반 아파트 월세보다 가격이 높아지는 경우가 있다. 보증금 1000/50으로 들어갔는데 월세 50에다가 관리비 15+전기수도세 3만 정도가 되어버리면 이미 1000/68이 되는 것이다. 결코 간과할 수 없는 단점이며 사실상 경제적 관점에서 오피스텔 최악의 단점이라고 보아도 좋다. 다만 직업상 컴퓨터를 많이 사용한다던지 집에서 홈페이지 등을 운영하며 서버를 돌린다든지, 아니면 그냥 더위를 도저히 못 참아서 24시간 에어콘을 풀가동한다던지 등의 이유로 전기를 매우 많이 사용한다면(대략 월 500kW 이상, 아파트에서 최상위 누진단계를 적용받는 세대의 경우) 소형 오피스텔이나 주상복합 오피스텔(보통 주거용이 아닌 일반용이 많다.) 한정으로 유지비용을 다 합쳤을 때 역으로 유리해지기는 한다. 그리고 주거용 오피스텔도 전입신고를 하지 않고 사업자 등록을 하여 개인사무실 겸용으로 쓴다면 업무용 오피스텔이 되어 일반(영업)용 전기 쓸 수 있다. 아파트는 사업장으로 등록 자체가 불가능.
구조상 실외기가 딸린 냉방기(에어컨)을 따로 설치하기 녹록지 않은 경우가 많다.
생각보다 구조가 부실한 곳이 많다: 오피스텔은 지을 때 아파트와 법 적용이 다르므로 건축사 입장에서는 그리 깐깐하게 짓지 않아도 된다. 위의 환기/통풍 단점과 연계되는 단점인데, 이 때문에 오피스텔의 대부분은 직접 들어가서 살아보지 않으면 절대 알 수 없는 단점/취약점이 반드시 2개 이상 존재한다. 겉으로는 멀쩡한 집처럼 보여도 하루만 살아도 경악하게 되는 경우가 비일비재하다. 실거주를 목적으로 할 경우 복불복이 되는 가장 큰 이유. 이를테면 화장실과 연결된 벽 내부의 배관이 부실해서 종종 수도가 터진다거나 바닥에 물기가 고인다거나 벽재마감이 덜되어있다거나 하는 식이다. 이런 점 때문에 신축 오피스텔 자체에 불신의 눈초리를 보내는 사람도 많으며 오피스텔 하나를 두고 공인중개사 여러명을 돌아다니며 소문을 묻는 사람도 있을 정도. 특히 건축규정이 대폭 완화된 8년 내에 지어진 오피스텔은 모두 의심의 대상이 되기 일쑤다.
소음방지가 잘 안 된 곳이 흔하다: 현재 주택/ 오피스텔의 내역을 떼 보면 법적으로 소음방지처리가 되어있는지 확인을 하는 게 가능하긴 하지만, 그것까지 제대로 보려고 신경쓰는 사람은 드물다. 대부분은 괜찮겠지 하는 마음으로 들어가게 되는데 건축공법상 소음방지가 잘되는 공법은 건축비가 꽤 들기 때문에 대충 지은 오피스텔일 경우 전후좌우로 소음이 들려오는 경우가 있다. 이런 경우 월세든 매매든 이미 들어온 입주자 입장에선 정말 멘탈이 나가버리게 된다.옆방은 FPS게임하고 있고 밑에서는 요리하고 있고 위에서는 므흣하고 있는 소리가 동시에 들려오기도 한다 아침에는 옆동 댕댕이가 짖어서 깰 수도 있다. 이 문제는 아파트에도 고스란히 적용되긴 하지만 어쨌든 오피스텔에 업자와 함께 방을 30분쯤 둘러보는 걸로는 절대로 알 수 없는 사항이기 때문에 꽤 곤란하다.
오피스텔에만 적용되는 팁은 아니지만, 소음 관련으로 괜찮은 집인지 알아보기 위해서는 소음 처리가 되어있는지 확인하는 문서를 떼는 법을 근처 부동산업자 등에게 물어보도록 하자. 물론 해당 매매업자한테 말해봐야 말을 흐리며 알아서 하라는 식으로 대꾸할 테니 알아서 요령을 터득할 수밖에 없다.
관련 문제로는 건물 자체는 딱히 문제가 없는데 동네가 노답인 경우도 있다. 낮에는 평범했는데 밤에는 창문아래 골목이 취객들로 득실거린다든가... 창문을 닫아도 들리는 취객들의 괴성(?)은 당신의 멘탈을 하늘나라로 보내 줄 것이다. 주말 낮시간대에 집을 보러 다녔다가, 주말엔 평범한데 평일은 매일같이 퇴근 후 회식하는 사람들로 술판이 벌어지는, 한주가 멀다하고 경찰차가 출동하는 헬게이트 동네에 당첨될 수도 있다. 특히나 주상복합형 오피스텔인데 밑에 술집이 있거나 술을 파는 가게, 심지어는 편의점만 있어도 밤마다 엄청 시끄러워진다. 특히 금요일과 주말.이것또한 아파트중 낮은층에 사는 사람들도 해당되지만 아파트는 뭉쳐져 있어 이런 시끄러운 장소가 적을 확률이 높다. 있어봐야 상가의 편의점 정도.
화재위험이 늘 상존한다: 환기/통풍이 안 되는 단점에서 파생된 또 다른 단점. 환기나 통풍이 힘들기 때문에 귀찮아하는 성격의 입주자는 아예 손놓고 폐쇄적인 생활을 하기 십상이며, 그러는 와중에 내부에서 음식을 해 먹거나 불을 켜게 되면 가스가 실내에 차기가 쉽다. 이로 인한 오피스텔 화재 사건은 분명히 존재한다. 꼼꼼한 성격일 경우 오피스텔에 들어갈 때 일부러라도 투척형 소방용구를 실내에 사놓기도 할 정도다. 자기가 화재나 가스에 민감하지 않다고 생각한다면 오피스텔 거주는 좀 보류하도록 하자. 사실 어디에 살든 간에 환기와 통풍은 꼭 해야하고 가스밸브는 반드시 잠그도록 해야 하는 거지만 사실 아파트도 비슷한 게 아니냐고 할 수 있겠지만, 오피스텔은 베란다가 없는 경우가 절대다수라는 점이 문제다. 베란다가 없어서 환기를 시킬 때는 거의 여닫이창 하나로만 하는 경우가 대다수이며 이건 결코 환기수단으로 좋지 않다. 여닫이창이 크면 그나마 다행이지만 그마저도 되지 않아서 고작 팔뚝 하나 내밀만한 좁은 창문으로 통풍하는 곳도 있으니 환기 부재로 인한 화재위험은 크다고 할 수 있다. 그렇다고 오피스텔에서 매번 현관을 열어둘 수도 없으니 최근에는 가스레인지 대신 하이라이트나 인덕션을 사용하는 오피스텔도 많으니, 참고하도록 하자.
주상복합 오피스텔일 경우 바퀴벌레의 위험성이 크다: 실거주 용으로 오피스텔을 볼 때 굉장히 신경써야 하는 점이다. 1~2층에 상가를 두고 윗층에 주거공간을 올린 오피스텔의 경우 1,2층에 술집/음식집이 있는지를 꼭 봐야 한다. 1,2개만 있어도 경계대상이며 3개 이상이면 실거주를 다시 고민해볼 필요가 있다. 왜냐하면 식당가에서 발생하는 바퀴벌레나 벌레들이 윗층으로 올라올 수 있으며 이로 인한 실제 피해사례가 비일비재하다. 심지어 주상복합에서 자연발생한 바퀴벌레가 재이사할 경우 짐에 따라오는 경우도 있다. 세스코를 부르면 퇴치가 가능하다고는 하지만 꼭 다 퇴치되는 것도 아니므로... 때문에 요즘은 상업시설과 주거시설 사이에 커다란 갭을 만들어 놓는다든지, 환풍/배수 시설을 상업시설과 분리해 놓는다든지 등의 해결법으로 대체하고 있다.
복층 오피스텔의 경우 냉/난방이 힘들며 비용이 일반 아파트/ 오피스텔보다 훨씬 많이 든다. 또한 2층공간을 잘 활용할 수 있다고 포장할 수 있으나 막상 구조를 보면 2층 천장이 너무 좁아서 침대를 놓기도 애매하고 컴퓨터를 놓기도 힘들다. 사실상 짐창고 내지는 버리는 공간이 된다. 여러모로 복층은 수익형부동산의 끝판왕으로써 안가느니만 못한 지뢰매물급.
복층의 주된 문제점은 서비스면적부분이므로 난방을 할수 없다는 점이다. 보통 에어컨은 아래로 향하게 되어있기 때문에, 여름에 없고, 겨울에 추운상황(난방X)이 발생하게 된다. 또한 법규제상 160cm이상의 복층 천고를 가질 수없는 곳들이 대다수이기 때문에 허리를 굽혀 살아야하는 단점 역시 존재한다. 다만 최근들어, 사선으로 잘라서 주요공간은 180cm이상으로뽑고 처마끝에 해당하는 부분을 160cm정도로 규제회피형+복층에 설계에 없던 열선설치... 와 복층에 따로 에어컨을 설치한 경우는 그나마 창고가 아닌 용도로 쓸 수 있다고 보면된다. 하지만 이런 매물은 찾아보기 극소수이기 때문에(환상종 유니콘), 일반적으로는 복층과 쾌적은 거리가 있다고 보면 된다.
오피스텔 구입 시 취득세를 아파트보다 많이 낸다: 자본금이 많을 경우 크게 생각하지 않아도 되는 점이지만 단점은 단점이다. 아파트의 경우 취득세가 1.5~2%대에서 맴도는 편이지만 오피스텔의 경우 4~5%에 육박한다. 즉 오피스텔을 살 경우 실제표시된 가격에 비해 5퍼센트의 여유금을 더 준비해야 한다는 소리.
세월에 따른 시세변동이 사실상 전무하며, 오히려 하향세를 타는 (=팔때 손해보는) 경우까지 존재한다. 쉽게 말해서 존버하면 손해 이 사실은 대부분의 오피스텔에 해당된다.
이렇듯 오피스텔은 부동산 자산으로서 그리 좋지 않은 편이다. 그래도 굳이 부동산으로서의 장점을 꼽는다면 주택연금을 활용하는 방안이 존재한다. 지나치게 집값이 오른 서울의 아파트의 경우 사실상 산다는 게 불가능하고, 취득세까지 감당해서 산다고 하더라도 매년 깨지는 이자비용+원금과 종합부동산세를 감당할 수 없는 건 사실이다. 전세도 부동산 복비+이사비용의 부담이 있으며 월세도 비싼 건 마찬가지다. 다만 오피스텔이야 증여해도 증여세 얼마 안 나오고 주택연금으로써 쓸 수도 있으니 임시거주지로 활용할 경우, 구매자의 요령에 따라 큰 손해를 보지 않을 수도 있다.
소소한 단점으로 일반 오피스텔을 거주용으로 사용하는데 업무용 사무실이 붙어 있는 경우 여러 사람이 자주 드나드므로 사생활에 방해될 여지가 다소 있다 (다만 자주 있는 일은 아니다).
방이 따로 나뉘지 않고 통짜 원룸으로 되어있는 경우가 대부분이라 공간 활용에 신중할 필요가 있다.
집이나 거주지에 관심있는 사람일 경우 위의 단점을 대부분 알고 있기 때문에 오피스텔을 장기 거주로 고려하지 않으며, 그저 월세 타먹는 투자수단, 혹은 길어야 1~2년 살고 나갈 임시 거주지 정도로 취급하는 편이다. 빌트인 이외의 가전을 들여와서 냉기/열기/습기를 해결하는 근성을 보이면서 10년 이상 살았다는 사람의 이야기도 간혹 들리지만 그리 긍정적이진 않은 편이다. 집값이든 월세든 오피스텔이 아파트보다 싼 데는 이유가 있는 것. 결코 겉만 번드르르한 내부사진에 속지 말고 자세히 알아보는 편이 좋다.
또한 오피스텔의 주인 입장에서는 대부분 월세를 받고싶어하지 전세를 그리 반기지 않는다는 점 또한 주의하자. 기본적으로 오피스텔은 수익형 부동산이기 때문에 전세는 오피스텔 주인에게 결코 득이 아니며 손해에 가깝다. 왜냐하면 월세를 못 받고 매달 나가는 관리비/세금이 본인부담으로 돌아오기 때문이다. 그래서 사소한 실책이나 꼬투리가 있을 경우 세입자의 전세금을 챙겨주는 일에 있어서 결코 호의적이지 않다. 기본적으로 전세를 오래 유지시킬수록 오피스텔 주인은 손해이기 때문이다. 이 때문에 오피스텔에 들어갈 때 선순위 확인은 반드시, 절대적으로 해야하며 선순위 확인을 시켜줄 수 없다는 경우 차라리 안 들어가는 편이 좋을 정도.
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중소형 오피스텔/아파텔
바닥난방이 허용되면서도, 3~4인가구가 거주하기 적합한 구조인 85㎡이하의 오피스텔이다. 원래 오피스텔은 주거용 건물과 차별되는 규제로 바닥난방을 설치하는게 불가능했는데 이는 한국 환경에서 주거용도의 가치를 확 떨어트리는 강력한 규제였다. 이것이 1995년 잠시 규제가 풀리면서 허용되었다가 역세권에 들어선 초고층 주거용 주상복합이 등장하며 이에 오피스텔 시장도 영향을 받아 과열되자 전면 규제를 해버렸다.
이후 50㎡이하의 소형 오피스텔에만 바닥난방을 허용했기 때문에 요즘 도심지역에서 볼 수 있는 소형 평수가 가득한 오피스텔 이외에는 멸종하게 되었다. 그러나 규제 완화 붐을 타고 2010년 이후 전용면적 50㎡~85㎡ 사이의 오피스텔에 바닥난방이 허용되었고, 2015년에는 오피스텔에도 2개 이상 욕실 설치와 욕조 설치가 가능해지자 다시 이러한 면적대의 오피스텔이 부활하였다. 25평 아파트와 동일한 면적에 방 3개, 욕실 2개 구조가 가능하기 때문에 종전의 소형 오피스텔과는 주거 편의성에 엄청난 차이가 있다. 기존 소형 오피스텔과 다른 점은 건물 전체를 주거용으로 염두에 두고 설계했기 때문에 하드웨어가 아파트와 동일하다는 점이다. 법적으로 오피스텔이기 때문에 아파트와 다른 취급을 받는다는 것이 특징이다.
심지어는 이러한 오피스텔들이 아파트와 유사하기 때문에 건설사에서 아파트에 '트'를 같은 초성의 '텔'로 바꿔 아파텔이라고 홍보하기도 한다. 물론 이는 상술에 가까운 명칭이며 오피스텔이 맞다. 다만 겉보기에는 아파트와 차이점을 전혀 느낄수 없으며 내부 역시 요즘 아파트에서 많이 사용하는 구조를 똑같이 채용했다. 또한 헬스장같은 주민시설도 대부분 갖추고 있으며 일반 오피스텔들은 미친 건폐율 덕분에 전무한 조경시설도 나름 되어있는 곳이 많다. 특히 요즘은 상업지역에 아파트를 지으면서 일정 비율 이상 상업/업무시설을 포함해야되는 법률때문에 주상복합 아파트 단지에 아파텔을 끼워서 짓는 경우가 매우 많다. 덕분에 아파트와 동일한 시설을 이용하면서 더 저렴하게 입주할 수 있다.
심지어 최근에는 평소 아파트 브랜드로만 존재하던 메이저 건설사들도 이러한 면적대의 오피스텔을 시공하기 시작하여 오피스텔 브랜드도 새롭게 등장하였다. 또한 아파트를 전문으로 시공해온 메이저 건설사들이 시공을 하는 경우가 많아 과거의 단점들이 대부분 보완되어 사실상 아파트나 다름 없는 환경을 제공하기도 한다.
2010년대부터 더 이상 역세권 근처에 아파트를 지을 수 있는 주택용지도 없고 재건축을 새로 추진할만한 구축 아파트도 이미 다 재건축 예정이 잡히게 되자 틈새시장으로 신도시나 택지지구의 아파트를 지을 수 없는 상업용지에 건설하는 주거형태로 등장하기 시작했다. 장점으로는 신도시 상업용지에 건설하기 때문에 교통 및 상업의 요지에 위치해서 입지가 좋으며, 단지형으로 구성된 경우가 많아 상업용지에 위치하면서도 주거 환경이 좋다는 점이다.
이러한 오피스텔은 내부는 주거에 적합하게 설계를 하더라도 공용시설에 있어 아파트와 많은 차이를 보인다. 아파트는 주택법에 따라 놀이터, 어린이집, 주민공동시설(주로 커뮤니티센터), 작은 도서관(독서실 포함), 경로당등을 세대수 기준에 맞추어 적절히 갖추도록 되어 있다. 하지만 오피스텔은 이런 공용시설을 전혀 갖추지 않아도 된다. 물론 공용시설이 전혀 없지는 않다. 오피스텔에 들어가기 전 어떤 공용시설을 갖추고 있는지 꼭 확인하여야 한다. 1군 건설사의 브랜드 아파텔은 최신 아파트 단지처럼 커뮤니티 시설을 갖춘 곳들도 많으며, 아파트에서는 보기 힘든 코인 빨래방 등을 갖추고 있는 경우가 많다.
아파트와 다른점은 발코니가 전혀 없다는 것이다. 요즘 아파트 역시 발코니가 없는 구조이긴 하나 이는 확장을 했기 때문에 발코니가 없는 것처럼 보일뿐 발코니는 어느 아파트든 모두 존재하고 있다. 이 덕분에 아파트는 전용면적보다 더 넓은 공간을 사용할 수 있는데 아파텔은 발코니가 아예 존재하지 않기 때문에 같은 전용면적의 아파트에서 발코니 확장 면적을 뺀 공간만 있는 것이다. 그 예로 전용면적 84㎡의 아파텔은 발코니확장을 거친 59㎡ 아파트(약 24평)와 면적이 유사하다. 하지만 이를 모르고 같은 34평인 줄 알고 덜컥 계약하는 경우도 없지 않다. 꼭 잘 확인한 후 계약하도록 하자.
장점
CCTV/경비원의 존재로 인한 안전성의 강화와 아파트에 비해 비교적 저렴한 분양가는 기존 오피스텔의 장점과 같다.
전기/수도료를 어떻게 낼 지 선택할 수 있다 : 전입신고를 하고 주거용 오피스텔로 사용하면 전기/수도료를 주택과 같은 방식으로 낼 수 있고, 사업자 등록을 하고 업무용 오피스텔로 사용하면 누진세가 덜 적용되는 상가와 같은 전기, 수도료를 낼 수 있다.
냉방비가 저렴하다 : 집단에너지 공급 지역에 위치한 아파트는 지역난방을 공급해야 하지만 오피스텔은 지역난방에 더해서 지역냉방 공급 또한 의무이다. 이 때문에 오피스텔에는 아파트에서 볼 수 있는 시스템에어컨과 유사한 FCU 유닛이 천장에 설치되는 경우가 많으며, 지역난방 열원으로 냉방을 하기 때문에 냉방시 각 실에서 사용하는 전기는 선풍기 수준의 전기밖에 사용하지 않는다.
일반적인 오피스텔에서 잘 고려되지 않는 발코니를 추가시키는 경우가 있다 : 발코니가 존재하는 것만으로도 환기/통풍/추위/더위/습기의 문제가 크게 해결되며, 빨래 널 공간과 안전도도 높아진다. 다만 2021년 최근에 건설되는 아파텔들은 건조기의 보급으로 인하여 발코니를 다시 설치하지 않는 추세이다. 또한 최상층 펜트하우스 세대에는 지붕 없는 베란다를 추가하는 곳이 많다.
소형 오피스텔에 비해서 전용률이 넓은 편이다. 소형 오피스텔의 실사용면적은 보통 40퍼센트를 밑도는 수준이며, 자비없이 낮은비율이지만 이러한 오피스텔은 아파트와 비슷한 설계를 하고 있기 때문에 60퍼센트 이상의 전용률이 나온다. 계단식 구조를 채택하여 소형 오피스텔 대비 복도 면적이 작아 실내 면적이 넓어지며, 부지 면적 자체가 넓어서 설계가 비교적 자유롭다는 점 등이 복합적으로 작용한다.
조망권/편의성/접근성이 좋은 경우가 많다 : 기본적으로 상업지구에 짓기 때문에 근처에 편의시설이나 문화시설, 혹은 교통이 편리한 경우가 많다. 역세권을 따로 찾을 필요가 없는 경우가 많다. 또한 고층으로 지어지기 때문에 높이 올라간다면 도심 조망이 매우 아름답다.
청약시 무주택 자격이 유지된다 : 전입신고를 하게 되면 세법상으로는 주택과 동일하게 인정되지만, 주택 청약시에는 세법상의 기준이 아니라 등기부등본상 기준으로 주택수를 측정한다. 오피스텔의 소유자는 무주택자로 간주되며 주택 청약시 당첨 가능성이 떨어지지 않는다. 소소한 장점이긴 하다.
단점
관리비가 높다 : 오피스텔은 주택이 아니기 때문에 관리비가 면세 되지 않는다. 아파트와 유사한 형태의 아파텔로, 아파트와 유사한 관리를 하더라도 아파트보다는 관리비가 많이 나올 수 밖에 없다.
취등록세가 높다 : 이건 경우에 따라 장점이 될 수도 있다. 오피스텔의 취득세는 주택 수를 불문하고 4%인데, 아파트의 취득세는 1주택자 1~3%, 2주택자 8%, 3주택자 12%이다. 무주택자가 오피스텔을 구매하는 경우 아파트보다 취득세가 비싸지만 다주택자는 아파트보다 저렴한 취득세를 낼 수 있다.
상업지구에 터를 잡고 있다 : 장점이자 단점이 되어버린 양날의 검. 위의 장점에서 설명했듯 편의시설/문화/교통쪽은 잘 구비되어있는 경우가 많지만, 그렇기 때문에 조용한 주거생활에 방해가 된다. 특히 인근에 유흥가가 있을 경우, 인근 혹은 바로 밑 상가에서 노랫소리나 취객들 시비걸리는 소리를 방에서 듣게 되는 경우가 있다. 방음이 잘되더라도 통행중에 밤만 되면 시끄럽다는게 사람에 따라서는 큰 스트레스로 작용할 수가 있다.
낮은 환금성 : 입지가 별로 좋지 않은 곳에 존재하는 주거용 오피스텔을 투자용으로 구입했을 경우 나중에 이득을 보거나 제값받고 팔기가 힘들다. 상업지구에 터를 잡고 있으므로 소음 등의 문제가 있어 공실율을 낮추기가 꽤 힘들기 때문이다. 주거형 오피스텔 자체가 취향을 많이 타는 걸로 보인다. 그럼에도 불구하고 10평 중후반대 이상의 주거용 오피스텔은 웬만한 아파트에 버금가는 시세를 유지하고 있기에 엄청난 거품가격이라는 평가가 많다.
대형 오피스텔
85㎡ 이상의 오피스텔을 말한다. 롯데월드타워 등 최고급 레지던스들이 법적으로는 오피스텔로 지어지는 경우가 있다. 타워팰리스와 같이 2000년대 초반에 지어진 오피스텔들은 바닥난방이 가능하나 현행 법규상으로는 이러한 대형 면적 오피스텔의 바닥난방이 불가능하기 때문에 FCU 등의 공조장치를 사용하여 냉난방을 해결한다.
이러한 최고급 레지던스들이 오피스텔로 지어지는 이유는 오피스텔에는 청약 규제나 분양가 규제가 없기 때문에 오피스텔로 지어야 부유층 소비자 한정으로 판매하여 브랜드 가치를 유지시킬 수 있고, 아파트에 적용되는 분양가 규제를 무시할 수 있기 때문이다. 또한 공동주택관리법의 적용을 받지 않고 집합건물법의 적용을 받기 때문에 관리단이 부대시설을 상업적으로 사용할 수 있어서 호텔식 서비스 등을 도입하기가 아파트 대비 용이한 편이다.
장점
전입신고가 가능하다 : 비슷한 컨셉의 생활숙박시설과는 달리 전입신고가 가능하며 주택 용도로 사용하는데에 있어서 아무런 지장이 없다.
보안이 철저하다 : 초고층 주상복합 아파트와 비슷한 느낌으로 대형 오피스텔 역시 철저한 관리와 보안이 이루어지는 경우가 대부분이다.
입주자의 사회적, 경제적 지위가 높은 편이다 : 주택청약이라는 제도를 거치지 않고 시행사 임의대로 분양을 할 수 있기 때문에 일정 사회적 계층 이상의 소비자에게만 물건을 판매할 수 있다. 결과적으로 일반적인 아파트 대비 매우 장벽이 높아서 입주민의 사회 경제적 지위가 높게 유지되는 편이다.
취등록세가 저렴하다 : 일반적으로 아파트의 취득세는 1주택자 1~3%, 2주택자 8%, 3주택자 12%이나, 호화 주택이 되면 8% 가산세가 붙어서 최대 20%의 취득세를 부담하여야 한다. 그러나 오피스텔은 법적으로 주택이 아니기 때문에 호화 주택에 대한 취득세 중과세도 존재하지 않아서 4%의 취득세로 물건을 취득할 수 있다.
단점
분양가가 너무 높고 대출이 제한적이다.
관리비가 높다 : 오피스텔은 관리비가 면세가 되지 않을 뿐더러 이러한 대형 오피스텔들은 보안이나 호텔식 서비스를 위하여 경비 인력 또한 많이 사용하는 편이기 때문에 자연스레 관리비가 비싸질 수 밖에 없다.
바닥난방의 부재 : 2000년대 초반 이전에 지어진 대형 오피스텔은 바닥난방이 가능하지만 그 이후에 지어진 대형 오피스텔은 법적으로 바닥난방이 불가능하다. 바닥에 전기 패널 시공 등을 통하여 바닥난방을 후시공하는것이 가능하긴 하나 건물 하중 문제 등으로 관리규약상에서 금지되어 있는 경우가 대부분이다. 바닥난방이 불가능하기 때문에 에어컨과 유사한 중앙냉난방 장치인 FCU를 통하여 난방을 하기는 하나 여러 모로 한국식 주거환경과는 이질감이 있다.
낮은 환금성 : 대형 오피스텔은 수요가 제한적이기 때문에 거래 자체가 매우 드물다. 이 분야의 대표격인 롯데월드타워 시그니엘 레지던스의 경우에도 준공 5년차를 맞이한 2021년 현재에도 약 절반 가량의 물건이 미분양 상태이다.
관리비 문제
오피스텔은 현재 주택법상 준주택의 지위이다. 그러나 법적으로 공동주택이 아니다 보니 공동주택관리법을 적용받지 않고 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률을 적용받다 보니 아파트 대비 관리단이 불투명하게 운영될 수 있다. 공동주택관리법을 적용받으면 세입자가 동대표가 되는것도 가능하여 어느 정도 관리비 문제에 대응할 수 있지만, 집합건물법은 해당 건물의 구분소유자들만이 관리단을 꾸릴 수 있다고 규정하고 있기 때문에 세입자는 관리단에 참여하지 못한다. 이 결과 관리단에 참여하는 주체(임대인)와 관리비를 지불하는 주체(임차인)가 다르기 때문에 특히 세입자의 비율이 높은 건물일수록 관리의 투명성이 떨어지는 편이다. 심지어 수도료, 전기료 등을 부풀려 부당이득을 챙기는 사례 또한 존재한다. 물론 공동주택관리법을 받는 아파트도 횡령이 일어나고있지만 세입자라도 입대의 활동이 가능하기 때문에 어느정도는 투명하게 밝힐수 있다는 점에서 큰 문제라고 할 수 있다.
이 때문에 오피스텔에 대해 조금이라도 알고 있는 사람들은 모든 주거형 오피스텔이 공동주택관리법을 받아 조금이라도 관리비를 투명히 관리 할 수 있도록 하기를 원한다. 특히 신축 고층 오피스텔인 경우 주차타워나 엘레베이터, 소방점검, 경비용역 등 일반 저층 오피스텔과 다소 상이한 관리비내역이 지출되는데 문제는 용역업체나 건물주가 이 항목을 뻥튀기해도 세입자는 그 내역을 알 방법이 없다. 오피스텔의 관리비가 비정상적으로 비싼 것에 대해 많은 세입자들이 의혹을 품고 있는 이유이기도 하다. 아무리 전용면적을 입주자 숫자의 N분의 1로 나누기 때문에 아파트보다 오피스텔 관리비가 비쌀수밖에 없다 해도, 몇몇 경우 이해가 불가능할 정도로 비합리적인 관리비내역을 겪곤 한다. 이러한 관리 비리가 존재하는 오피스텔의 경우 기본관리비에 있어서도 투명하지 않지만 RF키 등의 가격을 높게 받는 등 각종 소모품 비용이 불투명한 경우도 있다.
투자에 대한 의견
매수 옹호론
일반적으로 오피스텔은 임대수익을 위한 투자용 부동산으로 분류되지만 오피스텔을 굳이 실거주용으로 사는 사람도 없는 건 아니다. 번화가의 편의시설 등이 마음에 들어서 매매로 사들여서 오피스텔에 수십 년을 실거주하는 사람도 없지는 않을 것이다. 사람 성향에 따라 죽어도 도심지에 살으리렸다 하는 사람은 있기 마련이다. 이를테면 돈을 잘 버는 전문직인 경우 도심의 인프라를 향유하고싶어서 이런 선택을 할 가능성도 있긴 할 것이다.
그리고 같은 입지에 같은 전용면적에 똑같은 주상복합형이라 하더라도 주거용 주상복합형 오피스텔이 주상복합 아파트보다 더 싸다. 물론 관리비가 더 비싸지 않냐 하지만 서민층 입장에서 아무리 동일면적 아파트 관리비가 더 깨끗하고 저렴해도 더 높은 초기매매비용을 감당하지 못하면 말짱 꽝이다.
또한 보통은 때려치고 좀 더 외곽이나 저렴한 지역으로 나가서 아파트를 다시 찾아보는 게 일반적이지만, 그래도 굳이 그 동네가 좋다(편의성, 교통편 등의 면에서) 또는 살아야겠다고 하면 주거용 오피스텔 실거주를 하게 된다. 차후 똥값이 되는 문제야 몇년 살고 나올 거면 애초에 매매를 고집하지 않고 아파트 전세나 월세 알아봤을 것이고, 그렇지 않고 10~15년 이상 다 헐어빠져서 노후화 및 감가상각 영향 받을 때까지 장기거주를 하겠다고 하면 아파트나 주거용 오피스텔이나 어차피 똥값 내지는 제자리걸음 되는 건 도찐개찐이다. 재건축이라도 되면 모르겠으나 재건축을 최대한 막는 추세기도 하고, 주거용 오피스텔도 재건축은 할 수 있다.
또한 저렴하다는 게 매력이다. 바로 옆의 아파트와 완전히 똑같은 전용면적에 똑같은 형태로 붙여지어 놓은 데다 설계도면을 보거나 실제 답사를 나가보면 완벽히 주상복합 아파트와 동일하나 단지 법적으로만 주거용 오피스텔로 되어 있고 시세가 아파트보다 좀 더 저렴한 곳이 꽤 있다. 그리고 경기도의 신도시 지역은 아파트 불패신화가 안 먹히는 데다. 원래 경기도 지역의 시세보다 1.5배 심하면 3~4배까지도 뻥튀기 되어 서울시세의 낙후지역 시세를 압도하는 경우도 많은데, 그 전제조건과 바탕은 깨끗한 쌔삥+편리한 계획도시/시가지 이기 때문. 10~20년 이상 노후화 되어 '깨끗한 쌔삥'이 옛말이 되고, '편리한 계획도시'의 상권이 낙후화 되어버리면 아무리 낡아도 최소한 유지는 되는 일반적인 경기도/서울 구도심/구시가지와는 다르게 아파트건 오피건 가리지 않고 가치가 그대로 쭉쭉 떨어진다. 좀 더 정확히 말하자면 노후화된 신도시 지역의 경우 아파트도 오피만큼 감가상각이 안 좋다, 그러니 이거나 저거나고, 결국 차이나는 건 '초기투자 비용 조금 적게 들일거냐( 오피스텔)' vs '관리비/세금 아낄거냐(아파트)' 이다. 노후화가 되었다는 것은 기존 해당 경기도 지역의 시세보다 프리미엄을 받는 이유가 없어졌다는 거라서... 강남버프를 받고 있는 분당신도시를 제외한 1기 신도시지역과 초기 2기 신도시의 시범조성 지구들이 그렇다.
매수 비관론
오피스텔은 아파트가 들어설 수 없는 상업지역에 들어선 주거용도로 활용할 수 있는 건물이기 때문에 아파트의 대체재로 기능할 수 있다는 의견도 있으나. 관리비의 내용이 투명하지 않고 제멋대로일 수 있다는 건 실거주자 입장에서 큰 리스크이자 멘탈이 긁히는 점이기도 하다.
결론적으로 주거용 오피스텔이란, 현재 시기에 극도로 오른 아파트 거품때문에 사람들이 방황하는 틈에 들이댄 그럴듯한 미끼에 가깝다. 서민들의 종잣돈을 짜내려고 집중한 건축기업들의 꼼수 그 이상도 이하도 아니라 할 수 있다.
게다가 오피스텔은 감가상각이 너무 안 좋아서 제값에 되팔기도 어려우므로 손해 볼 수밖에 없다. 오피스텔은 연차가 지나면 아파트보다 더 급격히 가치가 떨어진다.
뿐만아니라 전적으로 실거주를 위해 주거형 오피스텔 매매가 필수적이냐 하는 의문에 부딪힐 수 있다. 전재산이 3억~3억5천에 이르는 사람이 그렇게 많은 것도 아니고, 그 정도 재산을 현금으로 보유하는 경우도 잘 없으니 단순히 직장 및 실거주만 고려한다면 몇억대의 돈을 매수에 쓰기보다는 조금 돈나가는 기분 들어도 월세로 들어가는게 훨씬 리스크가 적을 것이다. 저만한 오피스텔이 월세 100을 훨씬 넘는데 무슨 소리냐 하겠지만 전재산이 3억을 넘는 사람이 그 정도 월세를 감당하지 못한다는 건 좀 이상한 이야기다. 월수입 변동폭이 매우 큰 사람이라면 모르겠지만, 애초에 n억의 돈을 매수에 쓰는 리스크와 월세 많이 내는 리스크는 비교할수조차 없다. 결국 어느정도는 재산증식을 위해 매수 후 재매도를 염두에 두는 재테크의 일환으로 접근했을 때나 저런 변명이 가능하다는 것이고, 어찌되었든 오피스텔 매매/전세는 일반적인 재산을 지닌 서민에게 크나큰 리스크를 동반하므로 피해야 한다는 말이다.
결론적으로 아파트/부동산 가격이 지속적으로 우상향만 한다는 전제하에서나 상업용 부동산 매수가 의미가 있는 일이다.
2021년에 이르기까지 정부의 강력한 부동산 규제의지와 지속적인 대출규제가 이어지고 있는 현 시점에서 만일에 다주택자의 매물이 시장에 나오게 된다면 집값의 하락을 기대할 수가 있다. 그리고 부동산 가격이 장기적 하락국면에 접하게 되면 위에서 말했듯, 상업용 부동산인 오피스텔의 가치는 아파트의 하락세와는 비교 할 수 조차 없이 폭락할 확률이 매우 높다. 상술한 이상의 리스크가 분명히 존재한다는 뜻이다.
현시점에서 투자용/상업용으로 좋은 부동산 따위는 존재하지 않으며, 그런 꼬드김은 모두 파멸로 향하는 지름길에 불과하다. 상식이 있다면 주거형 오피스텔에 월세는 몰라도 매매, 전세를 해서는 안된다는 걸 알 수 있을 것이다. 투자재테크 관점으로 보아도 오피스텔 수익률도 별로인데 쓸데없이 목돈이 묶이는데다 그 돈이 날아갈 가능성이 높다고 생각하면 하이리스크 로우리턴이나 다름없다. 종잣돈이나 모으도록 하자.
덧붙이자면 섣불리 타인에게 부동산의 매수/매도를 추천하지 말도록 하자. 레버리지를 쓴다는 것은 그 이상의 리스크를 지게 된다는 자본주의 사회의 법칙이 분명히 존재한다. 웬만하면 오피스텔에 매매/전세로 큰 돈을 쓰는 건 절대 추천하지 않는다. 전세 또한 돈떼먹힐 가능성이 농후하니 조심스럽게 접근하자.
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